내가 임차인으로 살면서, 헷갈렸고 가장 중요했던 임대차보호법 정리. 오피스텔 1년 단위 계약

[글 시작에 앞서]

내용이 부실할 수 있으나, 제가 수많은 검색 끝에 계약 갱신에 있어 필요했던 요점만 정리한 것입니다.
최대한 출처를 확인해가면서 적은 것인데, 잘못된 부분이 있다면 댓글 남겨주시면 감사하겠습니다. 
휴.. 이래서 다들 집 사는구나 싶을정도로 복잡하고, 모르면 호구당하는 부동산법.. 부동산에서 알아서 해주겠지 하시겠지만 그러면 보는 손해가 너무 큽니다. 부동산도 중개수수료 받고 일하는 엄연한 사업자이기 때문에, 내가 알고 내가 행사해야합니다.

 

[내가 겪었던 상황]

1년살고나서 부동산이랑 통화했는데, 집주인한테 계약(보증금, 월세) 내용 그대로 유지하려면 사정해야한다는 식으로 말씀하셨다. 
이후에 집주인은 "1년마다 5% 씩 올리는 거 아시죠?" 라면서 전화가 왔고, 나는 오피스텔을 1년 단위로 계약 했는데 같은 조건으로 더 살고싶었다. 아무리 찾아봐도 계속 1년 살고난 다음 집주인이 월세를 올리려고 할 땐 어떻게 해야하는 지 헷갈렸다. 주변에 물어봐도 다들 2년 단위 계약이더라.
 
이유는 다음과 같았다. 2년 미만 기간은 2년으로 간주하며, 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
 
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

> TLDR: 1년 단위 계약 시에도 동일 조건으로 2년 계약 유효를 주장 가능하다.

 

 
[계약 연장방식 3가지]
- 묵시적 갱신: 만기에 다가온 시점(만기일 6개월~2개월 남은시점), 집주인이 따로 계약에 대해 언급 안하면 묵시적 갱신.
- 합의 갱신: 계약을 쓰지 않았더라도, 합의에 의한 갱신.
- 계약갱신 청구권(계약갱신 요구에 의한 갱신)
 

 

나의 궁금증들

"최초 계약 기간이 1년인데, 묵시적 갱신이 가능한가요?"

묵시적 계약 갱신 대상이 되지는 않습니다. 2년이 지난 후부터 묵시적 갱신이 가능합니다. 하지만 주택임대차보호법 제4조 1항에 의거하여 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 볼 수 있죠. 동일 조건으로 1년 더 살 수 있는 겁니다. 그리고 묵시적 갱신은 집주인이 계약 만료 전 6개월 ~ 2개월 간 계약에 대한 아무 말씀도 없으셨을 때 자동으로 묵시적 갱신이 되는거지, 집주인과 계약 관련 연락이 오는 순간 그것은 묵시적 갱신이 아닌 합의 갱신이 됩니다.
 
 

"묵시적 갱신과 합의갱신, 둘다 계약내용은 변동이 없는데 차이점이 뭔가요?"

"세입자로 2년 살다가 전세금 변동없이, 계속 살기로 집주인과 합의하였습니다. 계약서를 새로 쓰지도 않았습니다." -> 합의하였기 때문에 묵시적 갱신이 아닙니다.
묵시적 갱신, 합의갱신은 갱신 계약 해지권에 차이가 있습니다. 내용을 읽어보면 세입자 입장에선 묵시적 갱신이 훨씬 유리합니다.
이유는 아래와 같죠.

• 묵시적 갱신
  • 세입자가 원할 때 계약 해지 요구 가능하며, 그로부터 3개월이 되는 시점까지 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야함
  • 새로운 세입자도 집주인이 구해야하기 때문에 부동산 중개보수도 관행상 집주인이 부담.
  • 묵시적 갱신이 되면, 임대인은 전과 동일한 조건으로 2년 보장해줘야한다.
• 합의 갱신
  • 만기까지 계약 유지 의무 있음.
  • 사정 상 무조건 나가야한다면 집주인에게 알리고 조기에 계약 알리고 해지하는 쪽으로 합의 해야하고, 부동산 중개료도 세입자가 부담해야할 수 있음.
  • 세입자 들어오기 전까지 관리비 부담 의무 있음

 
 

"계약 기간 중 해지의사를 밝힌 이후, 집을 중간에 비워두고 이사를 가야할 상황에 처했다면 어떡하죠?"

안전하게 계약을 해지하기 위해서 2가지 방법이 있어요.

1. 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 가족 중 한명의 전입상태를 그대로 유지하면서, 집에 짐을 일부 놔두고 이사 가기
2. 집주인의 동의를 얻어 임차권 등기를 설정하기

 
 

"계약갱신 요구권은 뭐에요? 언제 사용하는 거에요?"

집주인이 5% 인상 요구했을 때, 세입자가 동의하면 계약갱신 요구권 사용할 필요가 없어요. 집주인의 요구를 임차인이 수용하면, 계약갱신 요구권이라는 카드는 계속 남아있는 것이죠. 집주인이 5% 초과로 요구하거나 합의가 안될 때, 그때 사용하는 것입니다. 추가로, 아래 두가지 상황에도 행사할 수 있어요.

• 임대인이 계약 갱신을 거절하려는 경우
• 임대료 상승으로 인한 불이익이 예상되는 경우

 

 

"그럼 보증금 및 월세 5% 인상 시, 보증금 5%, 월세 5% 이렇게 오르는거에요?"

NO! 월세인 경우, 월 임대료 전세로 전환한 뒤에 인상률을 계산해야하므로 포털사이트에 임대료 인상계산기로 계산해볼 수 있어요.

참고로 이 계산기에 나오는 전월세 전환율은, 보증금을 늘리면 월세가 줄어드는 경우나, 보증금을 줄이면 월세가 늘어나는 경우를 '전월세 전환'이라고 합니다. 1,000만원과 월세 10만원이 전환되는 경우에 '전월세 전환율'은 12%가 됩니다. 1%가 아닌 12%인 이유는 전월세전환율은 연이율로 표시하기 때문입니다.

 

엄청 정리를 잘해주셨네요. 출처는 아래에 있습니다!

 
 
 
출처
https://minsnailunion.net/consultlist/?bmode=view&idx=418055
https://blog.naver.com/1995qkrwjddms/223643618184